Tani kredyt hipoteczny

Tani kredyt hipoteczny niełatwo dostać, a jeszcze trudniej jest go znaleźć. W tym wpisie będziemy chcieli zwrócić uwagę na „niespodziewane” koszty kredytu, które już nie jednego niemile zaskoczyły.

Tak więc, kiedy staramy się znaleźć tani kredyt hipoteczny nie zapominajmy o tym że kredyty mieszkaniowe i w ogóle kredyty hipoteczne należą do najniżej oprocentowanych kredytów. Pamiętajmy jednak, że oprocentowanie nominalne kredytu to nie jedyny koszt który powinniśmy brać pod uwagę jako kredytobiorca. W sumie na całkowity i ostateczny koszt kredytu hipotecznego ma wpływ co najmniej kilkanaście elementów. Najważniejsze jest oprocentowanie realne kredytu które zależy od stóp procentowych typu: EURIBOR, WIBOR, LIBOR.

Co to jest?

EURIBOR, czyli z ang. Euro Interbank Offered Rate. Jest to stopa procentowa na rynku europejskim. W wyznaczniku jej wskaźnika bierze udział 57 największych banków z strefy EURO i jest ustalane przez FBE – Federation Bancaire de L’Union Europeenne w Brukseli.
WIBOR (z ang. Warsaw Interbank Offered Rate), to wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Wartość ustalana jest w każdy dzień roboczy o godzinie 11.00 przez Polskie Stowarzyszenie Dealerów Bankowych – Forex Polska, na podstawie ofert złożonych przez 13 banków, po odrzuceniu dwóch najwyższych oraz dwóch najniższych wielkości. W przypadku kredytów hipotecznych banki używają zazwyczaj WIBOR 6M jako podstawę do wyliczenia oprocentowania nominalnego kredytu hipotecznego.

LIBOR (z ang. London Interbank Offer Rate). Jest to stopa procentowa kredytów udzielanych na rynku międzynarodowym w Londynie, wyznaczana przez 4 główne banki: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays oraz National Westminster. LIBOR stanowi najczęściej podstawę do wyliczeń przy walutowym kredycie mieszkaniowym.

Oto przykładowe wyjaśnienie:
Na 18 listopada 2010 roku, sześciomiesięczny WIBOR był równy 4,06%. Osoba podejmująca w ten dzień kredyt hipoteczny z marżą na poziomie 2%, uzyska oprocentowanie nominalne na poziomie 6,06%= 4,06% (WIBOR) + 2% (marża).

SPREAD
Jeśli staramy się o kredyt w obcej walucie nie zapomnijmy aby zapoznać się z tzw. “spread,” czyli różnicy kursowej pomiędzy kursem kupna (wypłaty) a kursem sprzedaży (spłaty) zaciągniętego zobowiązania (kredytu walutowego), plus kosztem transakcyjny na rynku Forex. Pamiętajmy, że bezpieczniej jest brać kredyt w walucie w której się zarabia – wtedy raty kredytu zawsze nominalnie i realnie będą odpowiadać zarobkom. Ludzie nie znający się na rynkach walutowych i giełdowych nie powinni być graczami „bawiącymi się” w spekulowanie ceny waluty.

Podsumowując, aby znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny nie zapominajmy, że jest to długoterminowa inwestycja dlatego zawsze patrzmy na końcowy koszt tego kredytu i nasze długoterminowe możliwości finansowe.

Kredyt hipoteczny ranking

Kredyt hipoteczny ranking to szybki sposób na znalezienie najlepszego kredytu na zakup mieszkania. Dla kredytowych nowicjuszy, marzących o własnych czterech kątach, przedstawiamy krótki poradnik hipoteczny którego zamiarem jest pomoc w wyborze najlepszej oferty kredytowej.


Co to jest kredyt hipoteczny?


Kredyt hipoteczny to szybki i tani sposób na zakup mieszkania. Ponieważ niewiele osób może sobie pozwolić na zakup mieszkania, domu lub działki za własne oszczędzone pieniądze, instytucje finansowe wymyśliły metodę zadłużenia się która pozwala nam natychmiastowo zamieszkać we własnym mieszkaniu przy rozłożeniu kosztów jego kupna na wiele lat.


Kredyt hipoteczny powinno się oceniać według następujących kryteriów:


Oprocentowanie - to najważniejszy punkt umowy kredytowej. To od jego wysokości zależeć będą w dużej mierze koszty kredytu, a tym samym i wysokość spłacanych przez nas rat. Banki, zabiegając o klienta, reklamują niskie oprocentowanie kredytu. Jednak często okazuje się że to oprocentowanie jest tak niskie tylko przez pierwsze rok lub dwa okresu kredytowania. Z tego względy ważne jest aby przy wyborze kredytu na mieszkanie przede wszystkim sprawdzić na jakiej stopie referencyjnej i wysokości marży jest oparte proponowane dla nas oprocentowanie kredytu. Spłata kredytu hipotecznego trwa zazwyczaj od kilkunastu do 20, a nawet 30 lat. Dlatego jednoroczna promocja nie powinna mieć decydującego znaczenia, zwłaszcza gdy wiąże się z wyższą prowizją za udzielenie kredytu.




Prowizja - załatwienie formalności związanych z zaciągnięciem pożyczki hipotecznej nie należy do przyjemności. Nie zapominajmy jednak, że nie tylko my musimy się uporać ze sporą ilością dokumentów i wniosków. Również pracownicy banku mają pełne ręce roboty. Dlatego pobierana jest prowizja za udzielenie kredytu, a niekiedy również za samo rozpatrzenie wniosku! Niektóre placówki całkowicie rezygnują z pobierania tej opłaty i właśnie takie ofert warto wybierać. 2-3% prowizji od kredytu na kilkaset tysięcy złotych,zwiększa koszty pożyczki już na starcie, o całkiem pokaźną kwotę.


Marża - część składowa oprocentowania kredytu czyli niejaki zysk banku wynikający z danej umowy. Osoba podejmująca kredyt hipoteczny którego oprocentowanie wynosi 6%, a WIBOR 1M wynosi 5%, otrzyma wówczas marże banku na poziomie 1%. Marża jest stała w całym okresie kredytowania.


Ubezpieczenie - ryzyko ponoszone przez bank przy zadłużeniu sięgającym 300-400 tys. złotych jest całkiem spore. Mimo zabezpieczenia w postaci nieruchomości, w większości przypadków wymagane jest wykupienie ubezpieczenia. Oczywiście banki dodatkowo na tym zarabiają. Dlatego przy okazji zaciągania kredytu hipotecznego będziemy z pewnością kuszeni atrakcyjnymi pakietami, mającymi zapewnić komfort przez cały okres spłaty. Owszem, w wielu przypadkach taka polisa jest przydatna, ale warunki wykupienia ubezpieczenia są niestety często niekorzystne. Dodatkowe 1-2% doliczane do kwoty zobowiązania powinniśmy odrzucić już na starcie. Miesięczny koszt ubezpieczenia nie powinien przekroczyć 0,5% wartości kredytu.


Poza powyższymi aspektami, przy wyborze kredytu hipotecznego nie zapominaj również o wyborze rodzaju rat w jakich będziesz go spłacał.


Raty równe czy malejące?


Raty stałe to takie które zmieniają się wyłącznie wraz ze zmianą oprocentowania. Raty malejące to takie które na początku są wyższe od rat stałych ale wraz z upływem czasu maleją. Sposób wyliczania rat jest dosyć skomplikowany ale w skrócie można powiedzieć że w przypadku rat malejących w każdej racie jest taka sama część spłaconego kapitału. Do tego dodaje się odsetki, które wraz ze spłatą kredytu są coraz mniejsze. W przypadku rat stałych, miesięczne odsetki również maleją ale kapitał doliczany jest tak aby wpłacana przez ciebie miesięczna kwota była taka sama. Dlatego na początku spłacania kredytu większa część raty to przede wszystkim odsetki, a pod koniec spłaca się głownie kapitał.


Przykład:
Załóżmy że bierzemy kredyt na 200 tysięcy złotych na 30 lat z oprocentowaniem 7,5 procenta.
W przypadku rat stałych, miesięcznie musimy płacić 1398 złotych i ostatecznie za cały kredyt płacimy ponad 300 tysięcy złotych odsetek. W przypadku rat malejących pierwsza rata wynosi 1806 złotych a ostatecznie za cały kredyt płacimy 225 tysięcy złotych odsetek.


Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny?


Jeżeli szukasz kredytu hipotecznego to przeszukujmy cały rynek. Nie polegajmy tylko na kredycie czy ofercie złożonej przez macierzysty bank w którym mamy konto. Oferta ta może być dobra i warto ją sprawdzić, ale inne banki mogą zaoferować lepszy kredyt, który jest bardziej dopasowany do naszych potrzeb.


Jeśli szukasz dobrego kredytu na mieszkanie to krytycznie weź pod uwagę walutę w jakiej chcesz ten kredyt zaciągnąć. Niektórzy wolą zaryzykować więcej i wybrać np. walutę obcą do finansowania zakupu nieruchomości; to się opłaciło wielu osobom które wzięły kredyty w latach 2004 – 2007, jednak już mniej tym którzy wzięli kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich w roku 2008. Wybierając kredyt walutowy bardzo ważne jest aby sprawdzić czy w umowie kredytowej będziemy mieli zapisaną kwotę kredytu (w walucie czy w złotych). Jeżeli w walucie to istnieje ryzyko że będzie ona przewalutowana w momencie wypłaty po innym kursie niż w dniu ustalania tej kwoty. Tak więc możesz otrzymać niższą kwotę niż tą jaką wnioskowaliśmy. Sprawdź również, czy w umowie kredytowej banku znajdują się zapisy o tym że bank może w każdej chwili sprawdzić – aktualną wycenę nieruchomości albo twój status majątkowy. Pamiętaj, że jeżeli ta realna wycena nieruchomości pogorszyła się to bank ma prawo do wypowiedzenia się z umowy. Sprawdź czy takie zapisy są, a jeśli są to dobrze je zinterpretuj z prawnikiem albo z doradcą w banku.